Axfast

Styrelsen för Axfast AB (publ) (556032-3379) får härmed avge årsredovisning och koncernredovisning för räkenskapsåret 2023-01-01 - 2023-12-31. Företaget har sitt säte i Stockholm. Årsredovisningen är upprättad i svenska kronor.

INFORMATION OM VERKSAMHETEN

Axfast är en av fyra fristående koncerner inom Axel Johnson Gruppen med en gemensam ägare, Antonia Ax:son Johnson med familj. Bolaget investerar i kontors-, handels-, hotell- och logistikfastigheter på den svenska fastighetsmarknaden. Fastighetsportföljen är idag koncentrerad till Stockholm, marknaden med starkast ekonomisk tillväxt i Sverige. Koncernen har ett starkt fokus på fastighetsutveckling, med en ständig process att utveckla bolagets fastighetsbestånd. Samtliga fastigheter ägs via dotterbolag. Förvaltningen sker i Axfast AB där all personal är anställd.

ÄGARFÖRHÅLLANDEN

Bolaget ägs till 100 procent av Axfast Holding AB som i sin tur ägs till 75 procent av Antonia Ax:son Johnson, till 20 procent av Alexandra Mörner och till 5 procent av Göran Ennerfelt.

VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER ÅRET

År 2023 har varit ett starkt år för Axfast som återigen levererat den högsta omsättningen och det högsta driftnettot i bolagets historia. Detta tack vare fortsatta förvärv genomförda projekt och en hög indexuppräkning av hyrorna. Värdemässigt har vi sett en nedgång i fastighetsvärdena i hela Sverige som en följd av kraftigt stigande räntor under året och därmed höjda avkastningskrav. Värdenedgången för bolagets portfölj uppgick till -2,3 procent för året, vilket dock var betydligt bättre än för branschsnittet totalt som landade på -6,1 procent enligt MSCI:s index.

Under året tillträdde Boston Consulting Group sina totalrenoverade kontorsytor i projektfastigheten Jakob Mindre 11, vilket innebär att fastighetens samtliga kontorsytor nu är fullt uthyrda.

Hyresavtal tecknades bland annat med Evolution Services Sweden i den nyförvärvade fastigheten Skotten 6 som därmed är fullt uthyrd avseende kontorsytorna. Axfast genomförde under året även sin första uthyrning till en co-working aktör då Helio flyttade in på knappt 1 400 kvadratmeter i kvarteret Bryggmästaren på Gamla Brogatan.

Under året har ombyggnationsprojektet på logistikfastigheten Jordbromalm 4:8 löpt på och hyresgästen Storex flyttar in under 2024. Projektet omfattar cirka 8 500 kvadratmeter.

Nyuthyrningarna för året uppgick till cirka 4 700 kvadratmeter och till en hyra om knappt 37 Mkr. Nettouthyrningen för perioden uppgick till -14 Mkr. Den kontrakterade uthyrningsgraden i beståndet uppgår vid året slut 96 procent. Under året har det även genomförts omförhandlingar av en hyresvolym om 33 Mkr till en hyresökning om 10,7 procent.

I augusti bekräftades bolagets kreditrating, BBB med stabila utsikter, från kreditvärderingsinstitutet Nordic Credit Rating. Det publika ratingbetyget ger bättre tillgång till upplåning från kapitalmarknaden till konkurrenskraftigare villkor och bidrar därmed till en ökad diversifiering och riskspridning.

Per 2023-12-31 äger Axfast AB 21 fastigheter via dotterbolag. Marknadsvärdet på fastigheterna har bedömts uppgå till 20 767 Mkr (19 318 Mkr). Fastigheterna har värderats externt av Forum Fastighetsekonomi eller Cushman & Wakefield och värdeförändring under året uppgår till -2,3 procent (1,3 procent).

RESULTAT

Hyresintäkterna uppgick under 2023 till 868 Mkr (704). I ett mellan åren jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med 12 procent, från 704 Mkr 2022 till 789 Mkr 2023. De högre hyresintäkterna förklaras huvudsakligen av hyresavtalens indexreglering som för 2023 uppgick till knappt 10,9 procent. Den kontrakterade uthyrningsgraden i beståndet uppgår vid årets slut till 96 procent (97).

Axfast redovisar ett driftnetto på 643 Mkr (514), vilket motsvarar en driftnettoökning med 25 procent jämfört med 2022. Det ökade driftnettot förklaras delvis av förvärvet av Skotten 6 som genomfördes i januari 2023. För ett mellan åren jämförbart bestånd ökar driftnettot med 14 procent, från 514 Mkr 2022 till 585 Mkr 2023. Bolaget redovisar en överskottsgrad om 74 procent (73). Fastighetsportföljens orealiserade värdeförändring uppgick till -393 Mkr (238), vilket i huvudsak förklaras av höjda avkastningskrav inom samtliga segment. För koncernens räntederivat uppgick den orealiserade värdeförändringen till -133 Mkr (175) som ett resultat av fallande långa marknadsräntor under slutet av året.

Investeringar I januari förvärvades fastigheten Skotten 6 i Stockholm av Atrium Ljungberg. Fastigheten omfattar cirka 13 800 kvadratmeter fördelat på kontors-, butiks- och lagerytor. Koncernens investeringar i befintliga fastigheter i form av ombyggnad uppgick till 298 Mkr (217 Mkr).

Finansiell ställning Årets kassaflöde uppgick till 199 Mkr (-14 Mkr). Likvida medel uppgick per den 31 december till 417 Mkr (218). Koncernens externa räntebärande upplåning uppgick till 5 432 Mkr (3 827). Det synliga egna kapitalet i koncernen uppgick till 13 373 Mkr (13 263).

Moderbolaget Moderföretagets verksamhet omfattar teknisk och ekonomisk förvaltning av koncernens fastigheter. Redovisad nettoomsättning utgjorde 43 Mkr (34). Moderbolaget finansieras genom förvaltningsarvoden från dotterbolag. Resultatet efter finansiella poster uppgick till 8 Mkr (9). Moderföretagets egna kapital per 31 december 2023 uppgick till 3 991 Mkr (3 966). Antalet anställda vid årets slut var 14 (14). Bolagets soliditet uppgick till 60 procent (64).

FLERÅRSÖVERSIKT/NYCKELTAL

*Den finansiella information som presenteras före 1 januari 2021 har ej räknats om till IFRS utan presenteras i enlighet med tidigare redovisningsprinciper BFNAR 2012:1 (K3) vilket påverkar jämförbarheten mellan åren. Brister i jämförbarheten beror huvudsakligen på att enligt tidigare redovisningsprinciper har förvaltningsfastigheter ej redovisats till verkligt värde, vilket innebär att resultatet för tidigare perioder påverkas av avskrivningar på fastigheter. Enligt IFRS redovisas fastigheterna till verkligt värde och fastigheternas orealiserade värdeförändring redovisas i resultatet. Dessutom har driftnettot under K3 belastats med kostnader avseende tomträttsavgäld till skillnad mot IFRS redovisningen där kostnad för tomträttsavgälder redovisas som en räntekostnad på leasingskulder inom finansnettot. Förvaltningsresultat rapporterades inte i den tidigare K3 redovisningen och därför presenteras inget värde för perioden 2018 - 2020.

FRAMTIDA UTVECKLING

Axfastkoncernens fastighetsbestånd är koncentrerat till Stockholm, en region med stark ekonomisk tillväxt. Det långsiktiga målet är en balanserad fastighetsportfölj inom segmenten kontor, handel, hotell och logistik.

RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER

Axfasts risker kan i huvudsak delas upp i två kategorier, affärsmässiga och finansiella risker.

De affärsmässiga riskerna är en naturlig del av bolagets verksamhet och utgörs av risker för förlorade hyresintäkter, ökade vakanser samt värdeförändringar i fastighetsbeståndet. För att reducera affärsrisken har bolaget valt att koncentrera fastighetsbeståndet till Stockholm, en region med stark ekonomisk tillväxt. Fastigheterna ligger i utvalda lägen, med en stabil och differentierad hyresgäststruktur och en välfördelad förfallostruktur avseende hyresstocken. En förändring av hyresintäkterna med 1 procent per 1 januari skulle påverka 2024 års resultat före skatt med 9 Mkr.

Finansiella risker är de risker som bolaget är exponerat mot genom skuldportföljen. Bolaget strävar efter en låg finansiell risk och belåningen är i jämförelse med branschen i övrigt låg. Soliditeten uppgår vid årsskiftet till 59 procent (65). Räntekostnaderna utgör en av de större kostnadsposterna för Axfast och förutsättningarna på räntemarknaden kan förändras snabbt. Vid hantering av ränterisken tas alltid hänsyn till hur känslig bolagets balans- och resultaträkning är för ränteförändringar. Finansiering läggs i första hand upp med kort bindningstid och ränterisken hanteras sedan med hjälp av derivat. Bolagets genomsnittliga räntebindningstid uppgick vid årsskiftet till 3,5 år (4,0).

Bolagets fastigheter redovisas till verkligt värde. Förvaltningsfastigheterna värderas vid varje kvartalsskifte där värderingarna vid varje hel- och halvårsskifte utförs av Cushman & Wakefield Sweden AB och Forum Fastighetsekonomi AB och vid resterande tillfällen genomförs internvärderingar av Axfast.

Värdeförändringar i fastighetsbeståndet påverkas i hög grad av hur Axfast lyckas utveckla och förädla fastighetsbeståndet samt kund- och avtalsstrukturen. Fastighetsvärdenas utveckling påverkas av förändringar i ränteläget, den allmänna konjunkturutvecklingen, förväntningar på hyrestillväxt, den lokala utbuds- och efterfrågebalansen, möjligheten till lånefinansiering samt avkastningskravens utveckling. Vid årets utgång uppgick fastigheternas värde till 20 767 Mkr.

HÅLLBARHET

För Axfast är det av stor vikt att kunna erbjuda kunder och medarbetare hälsosamma och säkra arbetsmiljöer. Vi vill skapa en hållbar fastighetsportfölj i en värld i förändring. Som en del i arbetet har bolaget under året energinventerat samtliga fastigheter. Under året har dessutom ytterligare fyra fastigheter miljöcertifierats. Vid utgången av 2023 är 90 procent av bolagets fastigheter miljöcertifierade enligt BREEAM In-Use.

FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION

Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel: