Axfast

ALLMÄNT OM VERKSAMHETEN

Koncernen Samtliga fastighetsbolag inom Axfast-koncernen ägs av Axfast AB. Förvaltningen sker i Axfast AB där all personal är anställd.

Viktiga händelser Axfast AB har under 2017 avyttrat fastigheterna Backa 22:3 och Backa 22:8 i Göteborg genom bolagsförsäljningar. Några förvärv har inte genomförts under året. Per 2017-12-31 äger Axfast AB 21 fastigheter via dotterbolag. Marknadsvärdet har bedömts till 12 430 Mkr och samtliga fastigheter har värderats externt av Forum Fastighetsekonomi eller Cushman & Wakefield.

Nettoomsättning, resultat och balansomslutning i Mkr

Investeringar Koncernens investeringar i befintliga materiella anläggningstillgångar i form av ny och tillbyggnad uppgick till 198 Mkr (408).

Finansiell ställning Hyresintäkterna uppgick under 2017 till 562 Mkr (527). I ett mellan åren jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med 20 %, från 462 Mkr 2016 till 553 Mkr 2017. Uthyrningsgraden i beståndet uppgår vid årets slut till 99,1 %. Axfast redovisar ett driftnetto på 415 Mkr (357), vilket motsvarar en driftnettoökning med drygt 16 % jämfört med 2016. Förvaltnings­resultatet uppgår till 66 Mkr (34) och bolaget redovisar en överskottsgrad på 74 % (68). Resultat före skatt uppgår till 347 Mkr (435). I resultatet ingår realiserade värdeförändringar om 281 Mkr (401 ).

Koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick till 297 Mkr (605). Årets kassaflöde uppgick till -11 Mkr (23). Likvida medel uppgick per den 31 december 2017 till 190 Mkr (201). Koncernens externa räntebärande upplåning uppgick till 3 290 Mkr (3 872). Koncernens nettoskuldsättningsgrad (räntebärande lån minus likvida medel i relation till eget kapital) var vid årets slut 110 % (144). Det synliga egna kapitalet i koncernen per den 31 december 2017 uppgick till 2 826 Mkr (2 508). Soliditeten (beräknad som synligt eget kapital i relation till totalt kapital) uppgick till 43 % (37).

Moderföretaget Moderföretagets verksamhet omfattar teknisk och ekonomisk förvaltning av koncernens fastigheter. Redovisad nettoomsättning utgjorde 31 Mkr (32). Moderbolaget finansieras genom förvaltningsarvoden från dotterbolag. Resultatet efter finansiella poster uppgick till 273 Mkr (377). Moderföretagets egna kapital per 31 december 2017 uppgick till 2 954 Mkr (2 630). Antalet anställda vid årets slut var 12 (12).

FÖRVÄNTNINGAR AVSEENDE DEN FRAMTIDA UTVECKLINGEN

Koncernen Axfast koncernens fastighetsbestånd är koncentrerat till utvalda orter med stark ekonomisk tillväxt. Det långsiktiga målet är en balanserad fastighetsportfölj inom segmenten kontor, handel, hotell och logistik.

Risker Axfasts risker kan i huvudsak delas upp i två kategorier, affärsmässiga och finansiella risker.

De affärsmässiga riskerna är en naturlig del av bolagets verksamhet och utgörs av risker för förlorade hyresintäkter, uppstående av vakanser samt värdeförändringar i fastighetsbeståndet. För att reducera affärsrisken har bolaget valt att koncentrera fastighets beståndet till regioner med stabil tillväxt. Fastigheterna ligger i utvalda lägen och har en stabil och differentierad hyresgäststruktur och en väl fördelad förfallostruktur avseende hyresstocken. En förändring av hyresintäkterna med 1 procent per 1 januari påverkar 2018 års resultat med 6 Mkr.

För att utveckla bolagets fastighetsportfölj har Axfast ett stort fokus på projektutveckling. Vid nyproduktion och större utvecklingsprojekt eftersträvas alltid en låg risknivå och som regel startas inte projekten förrän större delen av lokalytorna är uthyrda.

Finansiella risker är de risker som bolaget är exponerat mot genom skuldportföljen. Bolaget strävar efter en låg finansiell risk och belåningen är i jämförelse med branschen i övrigt låg. Soliditeten uppgår vid årsskiftet till 43 procent och den justerade soliditeten (där hänsyn tagits till övervärdena på fastigheterna) uppgår till 67%. Räntekostnaderna utgör en av de större kostnadsposterna för Axfast och förutsättningarna på räntemarknaden kan förändras snabbt. Vid hantering av ränterisken tas alltid hänsyn till hur känslig bolagets balans och resultaträkning är för ränteförändringar. Finansieringen läggs i första hand upp med kort bindningstid och ränterisken hanteras sedan med hjälp av derivat. Bolagets genomsnittliga räntebindningstid uppgick vid årsskiftet till 3,3 år. En förändring av marknadsräntan med + 1 %-enhet ger en kassaflödeseffekt om -13 Mkr för 2018.

Bolagets fastigheter redovisas till anskaffningsvärde i balansräkningen. Axfast marknadsvärderar med hjälp av Forum Fastighets ekonomi och Cushman & Wakefield sitt fastighetsbestånd två gånger per år för att identifiera eventuella nedskrivningsbehov. Nedskrivning görs om marknadsvärdet till väsentlig del understiger redovisat värde.

Värdeförändringar i fastighetsbeståndet påverkas i hög grad av hur Axfast lyckas utveckla och förädla fastighetsbeståndet samt kund och avtalsstrukturen. Fastighetsvärdenas utveckling påverkas av förändringar i ränteläget, den allmänna konjunktur utvecklingen, förväntningar på hyrestillväxt, den lokala utbuds och efterfrågebalansen, möjligheten till lånefinansiering samt avkastningskravens utveckling. Vid årets utgång uppgick fastigheternas redovisade värde till 6 273 Mkr och fastigheterna marknadsvärderades till 12 430 Mkr.

FÖRSLAG TILL DISPOSITION BETRÄFFANDE BOLAGETS VINST ELLER FÖRLUST

Styrelsen föreslår att kr 2 949 569 133 disponeras enligt följande.

Koncernens fria kapital per 31 december 2017 uppgick till 2 949 569 133 kr. Någon överföring till bundna reserver kommer inte att ske.

Styrelsen anser att den föreslagna vinstutdelningen är försvarlig med regler i ABL 17 kap 3§. Utdelning bedöms inte hindra bolaget eller koncernföretagen från att fullgöra sina förpliktelser på kort eller lång sikt, inte heller från att göra erforderliga investeringar.

Vad beträffar företagets resultat och ställning i övrigt, hänvisas till efterföljande resultat och balansräkningar med tillhörande bokslutskommentarer.