Axfast

INFORMATION OM VERKSAMHETEN

Axfast är en av fyra fristående koncerner inom Axel Johnson Gruppen med en gemensam ägare, Antonia Ax:son Johnson med familj. Bolaget investerar i kontors-, handels-, hotell-, bostads- och logistikfastigheter på den svenska fastighetsmarknaden. Fastighetsportföljen är idag koncentrerad till Stockholm, marknaden med starkast ekonomisk tillväxt i Sverige. Koncernen har ett starkt fokus på fastighetsutveckling, med en ständig process att utveckla bolagets fastighetsbestånd. Samtliga fastigheter ägs via dotterbolag. Förvaltningen sker i Axfast AB där all personal är anställd.

ÄGARFÖRHÅLLANDEN

Bolaget ägs till 100 procent av Axfast Holding AB som i sin tur ägs till 75 procent av Antonia Ax:son Johnson, till 20 procent av Alexandra Mörner och till 5 procent av Göran Ennerfelt.

VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER ÅRET

Under 2025 redovisade Axfast återigen nya rekordnivåer avseende både omsättning och driftnetto, vilket är ett resultat av genomförda uthyrningar samt de senaste två årens förvärv. Även värdet på fastighetsportföljen har haft en positiv utveckling med en värdeuppgång om 2,3 procent, vilket kan jämföras mot branschsnittet som totalt landade på 0,8 procent enligt MSCI:s index. Värdeuppgången är huvudsakligen kopplat till genomförda uthyrningar, högre värdering av byggrätter inom fastigheten Lysbomben 5 samt lägre bedömda framtida avgälder för bolagets tomträtter.

Under året färdigställdes den första etappen av ombyggnationen av Deloittes nya kontorslokaler i fastigheten Taktäckaren 2. Deloitte tillträdde i juni knappt 3 500 kvadratmeter av sin förhyrning och den återstående ytan om knappt 5 300 kvadratmeter färdigställs under 2026.

Även utvecklingsprojektet i fastigheten Vinkelhaken 9 färdigställdes under året och de sista vakanta kontors- och butikslokalerna hyrdes ut till Im With Bruce respektive Café Volta.

Inom fastigheten Boken 6 löper ombyggnationen av den byggnadskropp som vetter mot Gamla Brogatan mot sitt slut och samtliga kontorsytor i byggnaden har under året hyrts ut till Broviken som kommer flytta in i sina nya lokaler under våren 2026. Därutöver har de kontorslokaler som varit vakanta i den byggnadskropp som genomgick ombyggnation under perioden 2019-2021 hyrts ut till Svefa, vilket innebär att samtliga kontorsytor i fastigheten nu är fullt uthyrda.

Inom logistikfastigheten Jordbromalm 4:8 har Storex utökat sin förhyrning med ytterligare 3 000 kvadratmeter och hyr nu totalt 17 145 kvadratmeter.

Under året har avtal ingåtts med långivare gällande hållbarhetslänkning av en låne- och löftesvolym om totalt 3 227 Mkr, vilket innebär 100 procent av koncernens samtliga banklån och lånelöften nu är hållbarhetslänkad. Hållbarhetslänkningen är direkt kopplad till bolagets mål om energioptimering och miljöcertifiering av fastighetsportföljen.

I augusti bekräftades bolagets kreditrating, BBB med stabila utsikter, från kreditvärderingsinstitutet Nordic Credit Rating. Det publika ratingbetyget ger bättre tillgång till upplåning från kapitalmarknaden till konkurrenskraftigare villkor och bidrar därmed till en ökad diversifiering och riskspridning.

Under året har Socialstyrelsen sagt upp sitt hyresavtal i fastigheten Lysbomben 5 för avflytt. Avtalet som omfattar knappt 15 000 kvadratmeter kommer därmed att upphöra under 2027.

För tre av bolagets tomträtter har nya avgälder beslutats efter överenskommelser med Stockholms stad. De nya avgälderna är lägre än vad som tidigare har antagits vilket huvudsakligen är kopplat till en lägre beslutad avgäldsränta än vad som tidigare har varit praxis för tomrätter i Stockholms innerstad.

I april 2025 tecknades avtal med SEB Trygg Liv om förvärv av fastigheten Tranhuvudet 8 i Stockholm. Fastigheten som omfattar cirka 6 700 kvadratmeter fördelat på kontors- och restaurangytor tillträddes den 20 maj.

Nyuthyrningarna för året uppgick till cirka 9 600 kvadratmeter till en hyra om knappt 68 Mkr. Nettouthyrningen för året uppgick till -64,5 Mkr, varav Socialstyrelsens uppsägning av kontorslokaler i fastigheten Lysbomben 5 har påverkat nettouthyrningen med knappt -57 Mkr. Den kontrakterade uthyrningsgraden i beståndet uppgår vid året slut 91,9 procent. Under året har det även genomförts omförhandlingar av en hyresvolym om 50,4 Mkr till en hyresökning om 2,5 procent.

Per 2025-12-31 äger Axfast AB 22 fastigheter via dotterbolag. Marknadsvärdet på fastigheterna har bedömts uppgå till 25 076 Mkr (23 263 Mkr). Samtliga fastigheter har vid årsskiftet värderats externt av Forum Fastighetsekonomi eller Cushman & Wakefield och värdeförändringen under året uppgick till 2,3 procent (3,8 procent).

RESULTAT

Intäkterna uppgick under 2025 till 1 091 Mkr (1 013). I ett mellan åren jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med 3 procent, från 961 Mkr 2024 till 990 Mkr 2025. De högre hyresintäkterna förklaras huvudsakligen av föregående års uthyrningar och omförhandlingar, högre tillägg avseende fastighetsskatt som en följd av årets omtaxering samt hyresavtalens indexreglering som för 2025 uppgick till knappt 1,6 procent. Den kontrakterade uthyrningsgraden i beståndet uppgår vid årets slut till 91,9 procent (92,7).

Axfast redovisar ett driftnetto på 815 Mkr (786), vilket motsvarar en driftnettoökning om 4 procent jämfört med 2024. Det ökade driftnettot förklaras främst av föregående års förvärv av Vinkelhaken 10 och Vinkelhaken 18 samt av årets förvärv av Tranhuvudet 8. I ett mellan åren jämförbart bestånd ökar driftnettot från 747 Mkr 2024 till 750 Mkr 2025. Bolaget redovisar en överskottsgrad om 75 procent (78). Fastighetsportföljens orealiserade värdeförändring uppgick till 569 Mkr (833), vilket i huvudsak är ett resultat av uthyrningar till höga hyresnivåer, högre värderade byggrätter inom fastigheten Lysbomben 5 och lägre bedömda framtida avgälder för bolagets tomträtter. För koncernens räntederivat uppgick den orealiserade värdeförändringen till 11 Mkr (29) som ett resultat av stigande långa marknadsräntor under slutet av året.

Investeringar I maj förvärvades fastigheten Tranhuvudet 8 i Stockholm från SEB Trygg Liv. Fastigheten omfattar cirka 6 700 kvadratmeter fördelat på kontors- och restaurangytor. Förvärvet genomfördes som fastighetsköp. Koncernens investeringar i befintliga fastigheter i form av ombyggnad uppgick till 227 Mkr (140).

Finansiell ställning Årets kassaflöde uppgick till 28 Mkr (-84). Likvida medel uppgick per den 31 december till 361 Mkr (333). Koncernens externa räntebärande upplåning uppgick till 7 432 Mkr (6 602). Det synliga egna kapitalet i koncernen uppgick till 15 001 Mkr (14 164).

Moderbolaget Moderföretagets verksamhet omfattar teknisk och ekonomisk förvaltning av koncernens fastigheter. Redovisad nettoomsättning utgjorde 42 Mkr (42). Moderbolaget finansieras genom förvaltningsarvoden från dotterbolag. Resultatet efter finansiella poster uppgick till 17 Mkr (18). Moderföretagets egna kapital per 31 december 2025 uppgick till 4 086 Mkr (4 036). Antalet anställda vid årets slut var 14 (15). Bolagets soliditet uppgick till 51 procent (54).

FRAMTIDA UTVECKLING

Axfastkoncernens fastighetsbestånd är koncentrerat till Stockholm, en region med stark ekonomisk tillväxt. Det långsiktiga målet är en balanserad fastighetsportfölj inom segmenten kontor, handel, hotell och logistik.

RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER

Axfasts risker kan i huvudsak delas upp i två kategorier, affärsmässiga och finansiella risker.

De affärsmässiga riskerna är en naturlig del av bolagets verksamhet och utgörs av risker för förlorade hyresintäkter, ökade vakanser samt värdeförändringar i fastighetsbeståndet. För att reducera affärsrisken har bolaget valt att koncentrera fastighetsbeståndet till Stockholm, en region med stark ekonomisk tillväxt. Fastigheterna ligger i utvalda lägen, med en stabil och differentierad hyresgäststruktur och en välfördelad förfallostruktur avseende hyreskontrakten. En förändring av hyresintäkterna med 1 procent per 1 januari skulle påverka 2026 års resultat före skatt med 11 Mkr.

Finansiella risker är de risker som bolaget är exponerat mot genom skuldportföljen. Bolaget strävar efter en låg finansiell risk och belåningen är i jämförelse med branschen i övrigt låg. Koncernens soliditet uppgår vid årsskiftet till 56 procent (57). Räntekostnaderna utgör en av de större kostnadsposterna för Axfast och förutsättningarna på räntemarknaden kan förändras snabbt. Vid hantering av ränterisken tas alltid hänsyn till hur känslig bolagets balans- och resultaträkning är för ränteförändringar. Finansiering läggs i första hand upp med kort bindningstid och ränterisken hanteras sedan med hjälp av derivat. Totalt är knappt 72 % av koncernens utestående lån räntesäkrad genom derivaten. Bolagets genomsnittliga räntebindningstid uppgick vid årsskiftet till 3,3 år (3,5).

Bolagets fastigheter redovisas till verkligt värde. Fastigheterna värderas minst två gånger per år där värderingarna vid varje hel- och halvårsskifte utförs av Cushman & Wakefield Sweden AB och Forum Fastighetsekonomi AB och vid resterande tillfällen genomförs internvärderingar av Axfasts personal.

Värdeförändringar i fastighetsbeståndet påverkas i hög grad av hur Axfast lyckas utveckla och förädla fastighetsbeståndet samt kund- och avtalsstrukturen. Fastighetsvärdenas utveckling påverkas av förändringar i ränteläget, den allmänna konjukturutvecklingen, förväntningar på hyrestillväxt, den lokala utbuds- och efterfrågebalansen, möjligheten till lånefinansiering samt avkastningskravens utveckling. Vid årets utgång uppgick fastigheternas värde till 25 076 Mkr.

HÅLLBARHET

På Axfast är hållbarhet en integrerad del av vår affärsstrategi. Vi anser att det mest hållbara huset är det som redan är byggt, därför lägger vi stor vikt vid att förvalta och utveckla våra fastigheter för lång livslängd, med flexibilitet och omtanke. Genom val av gedigna material och lösningar som kan anpassas över tid skapar vi fastigheter som håller både funktionellt och ur ett klimatperspektiv.

Vi driver ett aktivt miljöarbete med fokus på energioptimering, minskat klimatavtryck och sunda materialval i våra byggprojekt. Under året klimatberäknades 96 procent av projektvolymen för hyresgästanpassningar och större projekt, med ett genomsnittligt utsläpp om 44 kg CO₂ per kvadratmeter. För att säkerställa att våra materialval är hållbara och säkra använder vi miljödatabaser såsom SundaHus Miljödata och Byggvarubedömningen. Målsättningen är att minst 75 procent av byggmaterialet i våra projekt ska vara bedömt och godkänt, under 2025 uppnådde vi 83 procent. Vi fortsätter även att miljöcertifiera vårt bestånd, och vid årets slut var 78 procent av förvaltningsfastigheterna certifierade enligt BREEAM In-Use.

Vårt arbete med social hållbarhet syftar till att stärka en positiv samhällsutveckling och skapa goda förutsättningar för medarbetare, samarbetspartners och de platser där vi verkar. Vi vill skapa trygga och levande miljöer där människor trivs och möts. Tillsammans med samverkansgrupper för närmiljön och staden arbetar vi för att öppna upp gatuplan och gårdar för publik verksamhet som bidrar till ett aktivt stadsliv. Genom uppförandekoder och efterlevnad av Bankinitiativet Hållbar byggbransch arbetar vi även för att främja en sund konkurrens och motverka missförhållanden och arbetslivskriminalitet i byggbranschen.