Samhällets motor
är också vår

Vad är ett kontor? En enkel fråga från ett barn som undrar vad föräldrarna egentligen gör på dagarna. Ett slags vuxendagis eller motorn som får samhället att snurra? Ett bra kontor har kanske inslag av båda svaren. De bästa kontoren fylls av människor som lär, samverkar och delar vardag och som förhoppningsvis trivs med varandra. Samtidigt är det platsen för kreativitet, kunskapsdelning, framtidsplanering och beslutsfattande. Årets tema är utmanande på så sätt att det antagligen aldrig har pratats och skrivits så mycket om kontorets roll som nu. Vetenskapliga rapporter blandas med allmänt tyckande. Beslut om kontorets placering, storlek och utformning har hamnat i företagens ledningsgrupper och styrelser. Axfasts portfölj består till största delen av kontor och därför vill vi med denna utblick belysa ämnet från vår horisont.

2025 blev ett år då vi såg en viss ökning i aktivitet bland marknadens aktörer. Transaktionsvolymerna steg och avkastningskraven stabiliserades, även om det är en bra bit till rekordårens siffror. Ett klart större intresse från utländska aktörer indikerar att synen på den svenska fastighetsmarknaden som helhet har förbättrats, men mindre så för kontor då de flesta har med sig en problembild från sina hemmamarknader som minskar aptiten. Det positiva är att detta har skapat möjligheter för oss som tror starkt på kontorets framtid.

Marknadsvärde 25 Mdr
Hyresintäkter 1,1 Mdr
Totalavkastning 5,7 %
Överskottsgrad 75 %

Med bakgrund i en om möjligt ännu osäkrare omvärld är mycket oklart kring hur 2026 kommer att bli. Det senaste kriget i Mellanöstern innebär potentiellt mer långtgående ekonomiska konsekvenser än vad som varit fallet i spåren av andra samtida tragedier. Kraftigt stigande olje- och energipriser riskerar att väcka den nyss besegrade inflationen, vilket kommer att påverka vår bransch. De korta räntorna har inte börjat öka i större omfattning ännu, men de långa räntorna indikerar något annat för framtiden. I ljuset av ovan är det många parametrar vi som svenskt fastighetsbolag inte kan påverka. Det är dock ingen ursäkt för att inte vara väl förberedda på det som kan komma, vilket vi känner att vi är.

Hyresmarknaden uppvisar samtidigt rekordhöga vakanser och en tydligt större aktivitet. Vi upplever att vi med vårt bestånd är relativt gynnade i den pågående förflyttningen mot vikten av läge och produkt. Viljan att styra med morot hellre än piska för att få de anställda att arbeta från kontoret, med alla de fördelar det innebär för arbetsgivaren, gör att bra lokaler i bra lägen fortsätter att attrahera hyresgäster. Där upplever vi också att de flesta agerar rationellt och är beredda att betala för sådana värden. Det hållbara i att effektivisera kontor så att fler får plats på samma yta tilltalar. Vi vänder oss mot bilden att det är hyresgästerna som driver utvecklingen mot denna effektivitet. Vi som fastighetsägare har lika mycket incitament att erbjuda mer hållbara och effektiva lösningar då det tydligt betalar sig i hyran. Det uttjatade begreppet win-win är inte bara en floskel i detta sammanhang. Dialogen med både nya och befintliga hyresgäster är därmed viktigare än någonsin.

Axfast har haft ett rekordår på flera sätt. Driftnettot har passerat 800 mkr och fastighetsvärdet 25 mdr. Vår långsiktiga ambition om 30 mdr i fastighetsvärde 2030 känns därför fullt rimlig. Tillväxten kommer från ökade intäkter, projekt och förvärv. Vi driver utvecklingsplaner för samtliga förvärv från de senaste åren och hoppas att vi i nästa rapport har möjlighet att berätta mer om dessa.

Under året har vi fortsatt genomföra förvärv som stärker vår möjlighet att utveckla kvarteren kring Hötorget. De senaste årens förvärv i området kompletterades med Tranhuvudet 8. Det är kvarter där vi känner efterfrågan väl och som vi tror starkt på. Vi vet att närheten till kommunikationer och hus som erbjuder stor flexibilitet är precis vad hyresgästerna uppskattar. Vi har färdigställt renoveringen av Vinkelhaken 9 och blev i början av 2026 klara med ombyggnaden av en del av kvarteret Boken i samma grannskap. Samtliga ytor i dessa projekt är idag uthyrda. Ombyggnaden för Deloitte i kvarteret Taktäckaren pågår och hyresgästen har flyttat in i första etappen.

Axfast arbetar med en slimmad organisation där varje medarbetare är en nyckelperson. Därför är vi glada att vi har lyckats komplettera med en ny fastighetsutvecklare under året. I en liten organisation är det extra viktigt att vi kan arbeta nära ägare och styrelse och jag vill passa på att tacka för er klokskap och det förtroende vi känner från er. Ur detta samarbete kommer vår förmåga till snabb anpassning och vår styrka i att kunna utnyttja de möjligheter vi identifierar. Självförtroendet att våga kommer av en kompetent, engagerad och kreativ organisation.

Så sammanfattningsvis, årets tema Kontorstid handlar om precis det vi arbetar med årets alla dagar, nästan alltid från vårt kontor på Kungsgatan 57. Även under 2026.

Trevlig läsning!

JOHAN BERFENSTAM, VD AXFAST