Axfast

INFORMATION OM VERKSAMHETEN

Axfast är en av fyra fristående koncerner inom Axel Johnson Gruppen med en gemensam ägare, Antonia Ax:son Johnson med familj. Bolaget investerar i kontors-, handels-, hotell- och logistikfastigheter på den svenska fastighetsmarknaden. Fastighetsportföljen är idag koncentrerad till Stockholm, marknaden med starkast ekonomisk tillväxt i Sverige. Koncernen har ett starkt fokus på fastighetsutveckling, med en ständig process att utveckla bolagets fastighetsbestånd. Samtliga fastigheter ägs via dotterbolag. Förvaltningen sker i Axfast AB där all personal är anställd.

ÄGARFÖRHÅLLANDEN

Bolaget ägs till 100 procent av Axfast Holding AB som i sin tur ägs till 75 procent av Antonia Ax:son Johnson, till 20 procent av Alexandra Mörner och till 5 procent av Göran Ennerfelt.

VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER ÅRET

Under 2024 har Axfast återigen levererat den högsta omsättningen och det högsta driftnettot i bolagets historia. Detta är ett resultat av genomförda förvärv, färdigställda projekt som till stora delar är uthyrda samt en hög indexuppräkning av hyrorna. Även fastighetsportföljen har haft en positiv utveckling under året med en värdeuppgång om 3,8 procent, vilket kan jämföras mot branschsnittet som totalt landade på 0,6 procent enligt MSCI:s index. Axfast värdeuppgång är huvudsakligen kopplat till årets förvärv, nyuthyrning och omförhandling till höga hyresnivåer samt tillskapande av nya byggrätter.

Under perioden har ett nytt 10-årigt hyresavtal tecknats med Deloitte avseende kontorslokaler i Taktäckaren 2. Förhyrningen avser cirka 8 800 kvadratmeter med inflytt under 2025–2026.

Inom fastigheten Lysbomben 5 har bygglov erhållits för utveckling av cirka 10 000 kvadratmeter BTA kontor och tillhörande parkeringsgarage.

Under året har ombyggnationsprojektet på logistikfastigheten Jordbromalm 4:8 färdigställts och hyresgästen Storex har flyttat in i de nya lokalerna under årets första kvartal. Projektet omfattade cirka 8 500 kvadratmeter.

Inom fastigheterna Boken 6 och Vinkelhaken 9 har det under året startats två separata utvecklingsprojekt. Projekten omfattar bland annat installation av ny ventilation och förbättring av brandutrymningen för att tillskapa effektivare kontor. På fastigheten Vinkelhaken 9 görs även förändringar i butikslayouten, tillskapande av cykelrum, omklädnadsrum samt en ny takterrass på vindsvåningen. Hyresavtal har under året tecknats med Rituals Cosmetics avseende en av de nya butiksytorna.

Under perioden har avtal ingåtts med långivare gällande hållbarhetslänkning av utestående lånevolym. Total hållbarhetslänkad volym uppgår vid utgången av året till 4 312 Mkr. Lånen är direkt kopplade till bolagets mål om energioptimering, miljöcertifiering av fastighetsportföljen samt arbete för att säkerställa och främja en sund konkurrens inom byggsektorn.

I augusti bekräftades bolagets kreditrating, BBB med stabila utsikter, från kreditvärderingsinstitutet Nordic Credit Rating. Det publika ratingbetyget ger bättre tillgång till upplåning från kapitalmarknaden till konkurrenskraftigare villkor och bidrar därmed till en ökad diversifiering och riskspridning.

I mars tecknades avtal med SEB Trygg Liv om förvärv av fastigheterna Vinkelhaken 10 och Vinkelhaken 18 i Stockholm. Fastigheterna som omfattar cirka 10 400 kvadratmeter fördelat på kontors-, butiks- och restaurangytor tillträddes den 24 april.

Nyuthyrningarna för året uppgick till cirka 9 900 kvadratmeter och till en hyra om knappt 71 Mkr. Nettouthyrningen för perioden uppgick till –12,5 Mkr. Den kontrakterade uthyrningsgraden i beståndet uppgår vid årets slut till 93 procent. Under året har det även genomförts omförhandlingar av en hyresvolym om 94 Mkr till en hyresökning om 8,2 procent.

Per 2024-12-31 äger Axfast AB 21 fastigheter via dotterbolag. Marknadsvärdet på fastigheterna har bedömts uppgå till 23 263 Mkr (20 767 Mkr). Fastigheterna har värderats externt av Forum Fastighetsekonomi eller Cushman & Wakefield och värdeförändring under året uppgår till 3,8 procent (-2,3 procent).

RESULTAT

Intäkterna uppgick under 2024 till 1 013 Mkr (868). I ett mellan åren jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med 10 procent, från 789 Mkr 2023 till 870 Mkr 2024. De högre hyresintäkterna förklaras huvudsakligen av hyresavtalens indexreglering som för 2024 uppgick till drygt 6,5 procent och av att kontorsytorna i den tidigare projektfastigheten Jakob Mindre 11 varit fullt uthyrda under året. Den kontrakterade uthyrningsgraden i beståndet uppgår vid årets slut till 93 procent (96).

Axfast redovisar ett driftnetto på 786 Mkr (643), vilket motsvarar en driftnettoökning med 22 procent jämfört med 2023. Det ökade driftnettot förklaras delvis av förvärvet av Vinkelhaken 10 och Vinkelhaken 18 som genomfördes i april 2024. I ett mellan åren jämförbart bestånd ökar driftnettot med 14 procent, från 587 Mkr 2023 till 667 Mkr 2024. Bolaget redovisar en överskottsgrad om 78 procent (74). Fastighetsportföljens orealiserade värdeförändring uppgick till 833 Mkr (-393), vilket i huvudsak är ett resultat av årets förvärv, nyuthyrningar till höga hyresnivåer och tillskapande av byggrätter på fastigheten Lysbomben 5. För koncernens räntederivat uppgick den orealiserade värdeförändringen till 29 Mkr (-134) som ett resultat av stigande långa marknadsräntor under slutet av året.

Investeringar I april förvärvades fastigheterna Vinkelhaken 10 och Vinkelhaken 18 i Stockholm av SEB Trygg Liv. Fastigheterna omfattar cirka 10 400 kvadratmeter fördelat på kontors-, butiks- och restaurangytor. Koncernens investeringar i befintliga fastigheter i form av ombyggnad uppgick till 140 Mkr (298 Mkr).

Finansiell ställning Årets kassaflöde uppgick till –84 Mkr (199 Mkr). Likvida medel uppgick per den 31 december till 333 Mkr (417). Koncernens externa räntebärande upplåning uppgick till 6 602 Mkr (5 432). Det synliga egna kapitalet i koncernen uppgick till 14 164 Mkr (13 131).

Moderbolaget Moderföretagets verksamhet omfattar teknisk och ekonomisk förvaltning av koncernens fastigheter. Redovisad nettoomsättning utgjorde 42 Mkr (43). Moderbolaget finansieras genom förvaltningsarvoden från dotterbolag. Resultatet efter finansiella poster uppgick till 18 Mkr (8). Moderföretagets egna kapital per 31 december 2024 uppgick till 4 036 Mkr (3 991). Antalet anställda vid årets slut var 15 (14). Bolagets soliditet uppgick till 54 procent (60).

FRAMTIDA UTVECKLING

Axfastkoncernens fastighetsbestånd är koncentrerat till Stockholm, en region med stark ekonomisk tillväxt. Det långsiktiga målet är en balanserad fastighetsportfölj inom segmenten kontor, handel, hotell och logistik.

RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER

Axfasts risker kan i huvudsak delas upp i två kategorier, affärsmässiga och finansiella risker.

De affärsmässiga riskerna är en naturlig del av bolagets verksamhet och utgörs av risker för förlorade hyresintäkter, ökade vakanser samt värdeförändringar i fastighetsbeståndet. För att reducera affärsrisken har bolaget valt att koncentrera fastighetsbeståndet till Stockholm, en region med stark ekonomisk tillväxt. Fastigheterna ligger i utvalda lägen, med en stabil och differentierad hyresgäststruktur och en välfördelad förfallostruktur avseende hyresstocken. En förändring av hyresintäkterna med 1 procent per 1 januari skulle påverka 2025 års resultat före skatt med 10 Mkr.

Finansiella risker är de risker som bolaget är exponerat mot genom skuldportföljen. Bolaget strävar efter en låg finansiell risk och belåningen är i jämförelse med branschen i övrigt låg. Koncernens soliditet uppgår vid årsskiftet till 57 procent (59). Räntekostnaderna utgör en av de större kostnadsposterna för Axfast och förutsättningarna på räntemarknaden kan förändras snabbt. Vid hantering av ränterisken tas alltid hänsyn till hur känslig bolagets balans- och resultaträkning är för ränteförändringar. Finansiering läggs i första hand upp med kort bindningstid och ränterisken hanteras sedan med hjälp av derivat. Bolagets genomsnittliga räntebindningstid uppgick vid årsskiftet till 3,5 år (3,9).

Bolagets fastigheter redovisas till verkligt värde. Förvaltningsfastigheterna värderas vid varje kvartalsskifte där värderingarna vid varje hel- och halvårsskifte utförs av Cushman & Wakefield Sweden AB och Forum Fastighetsekonomi AB och vid resterande tillfällen genomförs internvärderingar av Axfast.

Värdeförändringar i fastighetsbeståndet påverkas i hög grad av hur Axfast lyckas utveckla och förädla fastighetsbeståndet samt kund- och avtalsstrukturen. Fastighetsvärdens utveckling påverkas av förändringar i ränteläget, den allmänna konjukturutvecklingen, förväntningar på hyrestillväxt, den lokala utbuds- och efterfrågebalansen, möjligheten till lånefinansiering samt avkastningskravens utveckling. Vid årets utgång uppgick fastigheternas värde till 23 263 Mkr.

HÅLLBARHET

Axfast arbetar för att långsiktigt äga, förvalta, nyproducera och förädla fastigheter så att det sker på ett effektivt och miljöanpassat sätt. Genom ett aktivt miljöarbete, ständiga förbättringar och förebyggande åtgärder verkar vi för att våra hyresgäster erbjuds en tilltalande och sund boende- och lokalmiljö. Under året har vi fortsatt arbetet med att miljöcertifiera vårt bestånd. Tre fastigheter har miljöcertifierats under perioden och för ytterligare fem fastigheter pågår arbete med att förnya certifieringar som löpt ut under året. Vid utgången av året är 75 procent av bolagets förvaltningsfastigheter miljöcertifierade.

Bolaget har under året fortsatt arbetet med att energikartlägga fastighetsbeståndet och har även börjat beräkna koldioxidbelastningen i större bygg- och renoveringsprojekt för att begränsa utsläppet av växthusgaser.

Utöver miljöfrågor arbetar Axfast med frågor kopplade till social hållbarhet för att bidra till att förbättra samhället och skapa bra förutsättningar för våra medarbetare, samarbetspartners och de platser vi är verksamma på. Bland annat har bolaget under året fortsatt vårt engagemang i samverkansgrupper, avsatt resurser för att förbättra gaturum och miljön mellan husen samt genomfört oannonserade arbetsplatskontroller på större byggen för att motverka dels arbetsplatsolyckor och dels arbetslivskriminalitet.