Axfast

Axfast årsrapport 2018: Miljöer för millennials

Året i korthet

Marknadsvärde 14,2 miljarder (12,4) Totalavkastning 13,2% (14,1) Hyresintäkter 595 Mkr (562) Projektinvesteringar 94 Mkr (198) Fastighetsförsäljningar 1 085 Mkr (430) Fastighetsförvärv 1 458 Mkr (0) Belåningsgrad 25% (26) Uthyrningsgrad 95% (99) Uthyrbar yta 184 100 kvm (245 300)

Marknadsvärde

FÖRDELNING MARKNADSVÄRDE/SEGMENT
FÖRDELNING MARKNADSVÄRDE/REGION

Förvaltningsberättelse

ALLMÄNT OM VERKSAMHETEN

Koncernen Samtliga fastighetsbolag inom Axfast koncernen ägs av Axfast AB. Förvaltningen sker i Axfast AB där all personal är anställd.

Viktiga händelser Axfast AB har under 2018 avyttrat fastigheterna Vrangelsro 5:4 och Logistiken 3 genom bolagsförsäljningar. Under året har fastigheten Boken 6 samt tomträtten till fastigheten Jakob Mindre 5 förvärvats. Båda förvärvade fastigheterna är centralt belägna kontorsfastigheter i Stockholm. Per 2018-12-31 äger Axfast AB 21 fastigheter via dotterbolag. Marknadsvärdet på fastigheterna har bedömts till 14 189 Mkr. Samtliga fastigheter har värderats externt av Forum Fastighetsekonomi eller Cushman & Wakefield.

Koncernens och moderbolagets nettoomsättning, resultat och balansomslutning i Mkr

Koncernen 2018 2017 2016 2015 2014
Nettoomsättning 595 562 527 448 460
Driftnetto 429 415 357 288 302
Resultat efter finansiella poster 626 347 435 22 67
Balansomslutning 7 525 6 504 6 720 7 166 6 041
Eget kapital 3 428 2 827 2 508 2 104 2 099
Marknadsvärde 14 189 12 430 11 547 10 686 8 090
Överskottsgrad 72% 74% 68% 66% 67%
Belåningsgrad 25% 26% 33% 44% 45%
Justerad soliditet 70% 67% 61% 50% 50%

Resultat Hyresintäkterna uppgick under 2018 till 595 Mkr (562). I ett mellan åren jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med 5 %, från 489 Mkr 2017 till 515 Mkr 2018. Uthyrningsgraden i beståndet uppgår vid årets slut till 94,9 % (99,1). Axfast redovisar ett driftnetto på 429 Mkr (415), vilket motsvarar en driftnettoökning med 3,5 % jämfört med 2018. Rörelseresultatet uppgår till 715 Mkr (454) och bolaget redovisar en överskottsgrad på 72 % (74). Resultat före skatt och bokslutsdisposition uppgår till 626 Mkr (347 Mkr). I resultatet ingår realiserade värdeförändringar om 604 Mkr (281).

Investeringar Under året har två kontorsfastigheter förvärvats i Stockholm. Förvärven som genomfördes via bolagsförvärv baserar sig på ett underliggande fastighetsvärde om 1 451 Mkr. Koncernenens investeringar i befintliga fastigheter i form av ny- och tillbyggnad uppgick till 94 Mkr (198).

Finansiell ställning Koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick till 624 Mkr (297). Årets kassaflöde uppgick till 168 Mkr (11). Likvida medel uppgick per den 31 december 2018 till 359 Mkr (190). Koncernens externa räntebärande upplåning uppgick till 3 659 Mkr (3 290). Koncernens nettoskuldsättningsgrad (räntebärande lån minus likvida medel i relation till eget kapital) var vid årets slut 96% (110). Det synliga egna kapitalet i koncernen per den 31 december 2018 uppgick till 3 428 Mkr (2 826). Bolagets justerade soliditet uppgick till 70 % (67).

Moderföretaget Moderföretagets verksamhet omfattar teknisk och ekonomisk förvaltning av koncernens fastigheter. Redovisad nettoomsättning utgjorde 32 Mkr (31). Moderbolaget finansieras genom förvaltningsarvoden från dotterbolag. Resultatet efter finansiella poster uppgick till 610 Mkr (273). Moderföretagets egna kapital per 31 december 2018 uppgick till 3 599 Mkr (2 954). Antalet anställda vid årets slut var 12 (12).

FÖRVÄNTNINGAR AVSEENDE DEN FRAMTIDA UTVECKLINGEN

Koncernen Axfast koncernens fastighetsbestånd är koncentrerat till ett fåtal utvalda orter med stark ekonomisk tillväxt. Det långsiktiga målet är en balanserad fastighetsportfölj inom segmenten kontor, handel, hotell och logistik.

Risker Axfasts risker kan i huvudsak delas upp i två kategorier, affärsmässiga och finansiella risker.

De affärsmässiga riskerna är en naturlig del av bolagets verksamhet och utgörs av risker för förlorade hyresintäkter, uppstående av vakanser samt värdeförändringar i fastighetsbeståndet. För att reducera affärsrisken har bolaget valt att koncentrera fastighetsbeståndet till ett fåtal orter med stabil ekonomisk tillväxt. Fastigheterna ligger i utvalda lägen, med en stabil och differentierad hyresgäststruktur och en väl fördelad förfallostruktur avseende hyresstocken. En förändring av hyresintäkterna med 1 procent per 1 januari skulle påverka 2019 års resultat före skatt med 6 Mkr.

För att utveckla bolagets fastighetsportfölj har Axfast ett stort fokus på projektutveckling. Vid nyproduktion och större utvecklingsprojekt eftersträvas alltid en låg risknivå och som regel startas inte projekten förrän större delen av lokalytorna är uthyrda.

Finansiella risker är de risker som bolaget är exponerat mot genom skuldportföljen. Bolaget strävar efter en låg finansiell risk och belåningen är i jämförelse med branschen i övrigt låg. Soliditeten uppgår vid årsskiftet till 46% (43) och den justerade soliditeten (där hänsyn tagits till övervärdena på fastigheterna) uppgår till 70% (67). Räntekostnaderna utgör en av de större kostnadsposterna för Axfast och förutsättningarna på räntemarknaden kan förändras snabbt. Vid hantering av ränterisken tas alltid hänsyn till hur känslig bolagets balans- och resultaträkning är för ränteförändringar. Finansieringen läggs i första hand upp med kort bindningstid och ränterisken hanteras sedan med hjälp av derivat. Bolagets genomsnittliga räntebindningstid uppgick vid årsskiftet till 3,3 år.

Bolagets fastigheter redovisas till anskaffningsvärde i balansräkningen. Axfast marknadsvärderar med hjälp av Forum Fastighetsekonomi och Cushman & Wakefield sitt fastighetsbestånd två gånger per år för att identifiera eventuella nedskrivningsbehov. Nedskrivning görs om marknadsvärdet till väsentlig del understiger redovisat värde.

Värdeförändringar i fastighetsbeståndet påverkas i hög grad av hur Axfast lyckas utveckla och förädla fastighetsbeståndet samt kund- och avtalsstrukturen. Fastighetsvärdenas utveckling påverkas av förändringar i ränteläget, den allmänna konjunkturutvecklingen, förväntningar på hyrestillväxt, den lokala utbuds- och efterfrågebalansen, möjligheten till lånefinansiering samt avkastningskravens utveckling. Vid årets utgång uppgick fastigheternas redovisade värde till 7 110 Mkr och fastigheterna marknadsvärderades till 14 189 Mkr.

Hållbarhet För Axfast är det av stor vikt att kunna erbjuda kunder och medarbetare hälsosamma och säkra arbetsmiljöer. Vi vill skapa en hållbar fastighetsportfölj i en värld i förändring. För att uppnå det har bolaget påbörjat ett arbete med miljöinventering av samtliga fastigheter, med målsättningen att samtliga fastigheter ska vara miljöcertifierade enligt Breeam In Use inom en treårsperiod. Därutöver ska alla nyproducerade byggnader och stora ombyggnationer miljöcertifieras.

FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL Aktie-kapital Övrigt till-skjutet kapital Annat eget kapital Årets resultat Summa eget kapital
Koncernen
Eget Kapital 2017-12-31 4 000 800 2 498 807 322 855 2 826 462
Effekt rättelse
Justering överavskrivning 19 308
Ingående balans 2018-01-01 4 000 800 2 518 115 322 855 2 845 770
Disposition av föregående års resultat 322 855 -322 855
Eget kapitaldel av obeskattade reserver 687 687
Disposition enl årsstämmobeslut
• Utdelning -4 000 -4 000
Årets resultat 585 798 585 798
Vid årets slut 4 000 800 2 837 657 585 798 3 428 255
Aktie-kapital Reservfond Balanserat resultat Årets resultat Summa eget kapital
Moderföretaget
Eget Kapital vid årets början 4 000 800 2 621 433 326 136 2 954 369
Disposition av föregående års resultat 328 136 -328 136 -
Disposition enl årsstämmobeslut
• Utdelning -4 000 -4 000
Årets resultat 648 889 648 889
Vid årets slut 4 000 800 2 945 569 648 889 3 599 258

FÖRSLAG TILL DISPOSITION BETRÄFFANDE BOLAGETS VINST ELLER FÖRLUST

Styrelsen föreslår att kr 3 594 457 820 disponeras enligt följande.


Utdelning, 40 000 aktier à 100 kr per aktie 4 000 000
Balanseras i ny räkning 3 590 457 820
Summa 3 594 457 820

Koncernens fria kapital per 31 december 2018 uppgick till 3 328 973 Tkr. Någon överföring till bundna reserver kommer inte att ske. Styrelsen anser att den föreslagna vinstutdelningen är försvarlig med regler i ABL 17 kap 3§. Utdelning bedöms inte hindra bolaget eller koncernföretagen från att fullgöra sina förpliktelser på kort eller lång sikt, inte heller från att göra erforderliga investeringar. Vad beträffar företagets resultat och ställning i övrigt, hänvisas till efterföljande resultat- och balansräkningar med tillhörande bokslutskommentarer.

Resultaträkning

KONCERNEN MODERBOLAGET
Belopp i tkr 2018-01-01
– 2018-12-31
2017-01-01
– 2017-12-31
2018-01-01
– 2018-12-31
2017-01-01
– 2017-12-31
Hyresintäkter 594 841 561 633
Övriga intäkter 323 295 32 078 31 126
Driftkostnader –38 658 –32 503
Underhållskostnader –25 876 –24 720
Tomträttsavgäld –17 554 –16 305
Fastighetsskatt –50 432 –42 143
Fastighetsadministration –33 059 –31 027
Rörelsens kostnader
Övriga externa kostnader -16 014 -14 284
Personalkostnader -59 126 -21 371
Driftnetto 429 585 415 230 - -
Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar -274 347 -238 261 -305 -309
Resultat efter avskrivningar 155 307 176 969 -43 367 -4 838
Centrala administrationskostnader –43 062 –4 529
Vinst vid försäljning av fastigheter 603 306 281 066 634 013 282 056
Rörelseresultat 715 551 453 506 590 646 277 218
Resultat från finansiella poster
Ränteintäkter och liknande resultatposter 58 67 86 506 77 584
Räntekostnader och liknande resultatposter –89 128 –106 089 –66 798 –81 803
Förvaltningsresultat 626 481 347 484 610 354 272 999
Bokslutsdispositioner
Periodiseringsfond –6 194 –19 505
Koncernbidrag erhållna 113 546 141 651
Koncernbidrag lämnade –35 235 –64 849 –54 308
Resultat före skatt 591 246 347 484 652 857 340 837
Skatt på årets resultat -5 448 -24 629 -3 969 -12 701
Årets resultat 585 798 322 855 648 888 328 136

Hyresintäkter

FÖRDELNING HYRESINTÄKTER/SEGMENT
FÖRDELNING HYRESINTÄKTER/REGION

Balansräkning

KONCERNEN MODERBOLAGET
Belopp i Tkr 2018-12-31 2017-12-31 2018-12-31 2017-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 7 082 864 6 249 128
Pågående projekt 22 416 18 710
Inventarier och installationer 5 015 4 883 4 051 3 784
7 110 295 6 272 721 4 051 3 748
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag 2 965 593 2 045 934
Uppskjuten skattefordran 3 001 2 524 1 145 1 025
Andra långfristiga fordringar 3 975 3 490 3 975 3 490
6 976 6 014 2 970 713 2 050 449
Summa anläggningstillgångar 7 117 271 6 278 735 2 974 764 2 054 197
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar
Kundfordringar 6 662 868 2 454
Fordringar hos koncernföretag 2 591 612 1 465 417
Skattefordringar 2 797 3 447
Övriga fordringar 1 050 1 177 345 48
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 36 987 32 865 4 120 2 161
47 496 34 910 2 601 978 1 467 626
Kassa och bank 358 841 190 438 381 621
Summa omsättningstillgångar 406 337 225 348 2 983 599 1 467 626
SUMMA TILLGÅNGAR 7 523 608 6 504 083 5 958 363 3 521 823
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Bundet eget kapital
Aktiekapital 4 000 4 000 4 000 4 000
Bundna reserver 95 282 176 072 800 800
99 282 180 072 4 800 4 800
Fritt eget kapital
Fria reserver 2 743 174 2 323 535 2 945 569 2 621 433
Årets resultat 585 798 322 855 648 888 328 136
3 328 973 2 646 390 3 594 457 2 949 569
3 428 255 2 826 462 3 599 257 2 954 369
Obeskattade reserver
Periodiseringsfonder 52 040 45 846
52 040 45 846
Avsättningar
Avsättningar för uppskjuten skatt 173 211 145 199
Övriga avsättningar 3 975 3 490 3 975 3 490
177 186 148 689 3 975 3 490
Långfristiga skulder
Övriga skulder till kreditinstitut 2 072 254 2 609 084
2 072 254 2 609 084
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 1 586 830 681 218 1 350 000
Checkräkningskredit 247 898
Leverantörsskulder 32 263 40 159 2 905 3 638
Skulder till moderföretag 35 235 901 493 247 579
Skatteskulder 8 147 6 054
Övriga skulder 1 849 3 262 1 613
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 189 736 190 324 45 431 11 336
1 845 913 919 848 2 303 091 518 118
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 7 523 608 6 504 083 5 958 363 3 521 823

Nyckeltal

NYCKELTAL 2018 2017 2016 2015 2014
FASTIGHETSRELATERADE
Uthyrbar area, kvm 184 100 243 500 283 000 301 000 263 000
Marknadsvärde, Mkr 14 189 12 430 11 547 10 686 8 090
Nettoinvesteringar, Mkr 458 – 233 – 561 1 278 1 028
Bokfört värde, Mkr 7 110 6 273 6 464 6 908 5 782
Hyresintäkter, Mkr 595 562 527 447 460
Driftnetto, Mkr 429 415 357 294 302
Vakansgrad, ekonomisk, % 5,1 0,9 2,8 4,3 6,8
Överskottsmarginal, % 72 74 68 66 67
Genomsnittligt avkastningskrav, % 3,8 4,1 4,3 4,6 5,2
FINANSRELATERADE
Genomsnittlig ränta, % 2,2 2,5 2,4 1,9 2,4
Räntebindningstid, år 3,3 3,3 3,1 2,8 3,1
Räntetäckningsgrad, % 4,9 3,9 3,4 3,0 2,6
Soliditet, % 46 43 37 29 35
Justerad soliditet, % 70 67 61 50 50
Belåningsgrad/marknadsvärde, % 25 26 33 44 45

Hyresintäkter

FÖRDELNING HYRESINTÄKTER/KUNDER
HYRESSTOCKENS FÖRFALLOSTRUKTUR
Graph 1 558148c76bdb1c14cdccdc9327ede1b7a34458cdcf6c0b092686032938d9ef61