Axfast

ALLMÄNT OM VERKSAMHETEN

Koncernen Samtliga fastighetsbolag inom Axfast koncernen ägs av Axfast AB. Förvaltningen sker i Axfast AB där all personal är anställd.

Viktiga händelser Axfast AB har under 2018 avyttrat fastigheterna Vrangelsro 5:4 och Logistiken 3 genom bolagsförsäljningar. Under året har fastigheten Boken 6 samt tomträtten till fastigheten Jakob Mindre 5 förvärvats. Båda förvärvade fastigheterna är centralt belägna kontorsfastigheter i Stockholm. Per 2018-12-31 äger Axfast AB 21 fastigheter via dotterbolag. Marknadsvärdet på fastigheterna har bedömts till 14 189 Mkr. Samtliga fastigheter har värderats externt av Forum Fastighetsekonomi eller Cushman & Wakefield.

Koncernens och moderbolagets nettoomsättning, resultat och balansomslutning i Mkr

Resultat Hyresintäkterna uppgick under 2018 till 595 Mkr (562). I ett mellan åren jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med 5 %, från 489 Mkr 2017 till 515 Mkr 2018. Uthyrningsgraden i beståndet uppgår vid årets slut till 94,9 % (99,1). Axfast redovisar ett driftnetto på 429 Mkr (415), vilket motsvarar en driftnettoökning med 3,5 % jämfört med 2018. Rörelseresultatet uppgår till 715 Mkr (454) och bolaget redovisar en överskottsgrad på 72 % (74). Resultat före skatt och bokslutsdisposition uppgår till 626 Mkr (347 Mkr). I resultatet ingår realiserade värdeförändringar om 604 Mkr (281).

Investeringar Under året har två kontorsfastigheter förvärvats i Stockholm. Förvärven som genomfördes via bolagsförvärv baserar sig på ett underliggande fastighetsvärde om 1 451 Mkr. Koncernenens investeringar i befintliga fastigheter i form av ny- och tillbyggnad uppgick till 94 Mkr (198).

Finansiell ställning Koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick till 624 Mkr (297). Årets kassaflöde uppgick till 168 Mkr (11). Likvida medel uppgick per den 31 december 2018 till 359 Mkr (190). Koncernens externa räntebärande upplåning uppgick till 3 659 Mkr (3 290). Koncernens nettoskuldsättningsgrad (räntebärande lån minus likvida medel i relation till eget kapital) var vid årets slut 96% (110). Det synliga egna kapitalet i koncernen per den 31 december 2018 uppgick till 3 428 Mkr (2 826). Bolagets justerade soliditet uppgick till 70 % (67).

Moderföretaget Moderföretagets verksamhet omfattar teknisk och ekonomisk förvaltning av koncernens fastigheter. Redovisad nettoomsättning utgjorde 32 Mkr (31). Moderbolaget finansieras genom förvaltningsarvoden från dotterbolag. Resultatet efter finansiella poster uppgick till 610 Mkr (273). Moderföretagets egna kapital per 31 december 2018 uppgick till 3 599 Mkr (2 954). Antalet anställda vid årets slut var 12 (12).

FÖRVÄNTNINGAR AVSEENDE DEN FRAMTIDA UTVECKLINGEN

Koncernen Axfast koncernens fastighetsbestånd är koncentrerat till ett fåtal utvalda orter med stark ekonomisk tillväxt. Det långsiktiga målet är en balanserad fastighetsportfölj inom segmenten kontor, handel, hotell och logistik.

Risker Axfasts risker kan i huvudsak delas upp i två kategorier, affärsmässiga och finansiella risker.

De affärsmässiga riskerna är en naturlig del av bolagets verksamhet och utgörs av risker för förlorade hyresintäkter, uppstående av vakanser samt värdeförändringar i fastighetsbeståndet. För att reducera affärsrisken har bolaget valt att koncentrera fastighetsbeståndet till ett fåtal orter med stabil ekonomisk tillväxt. Fastigheterna ligger i utvalda lägen, med en stabil och differentierad hyresgäststruktur och en väl fördelad förfallostruktur avseende hyresstocken. En förändring av hyresintäkterna med 1 procent per 1 januari skulle påverka 2019 års resultat före skatt med 6 Mkr.

För att utveckla bolagets fastighetsportfölj har Axfast ett stort fokus på projektutveckling. Vid nyproduktion och större utvecklingsprojekt eftersträvas alltid en låg risknivå och som regel startas inte projekten förrän större delen av lokalytorna är uthyrda.

Finansiella risker är de risker som bolaget är exponerat mot genom skuldportföljen. Bolaget strävar efter en låg finansiell risk och belåningen är i jämförelse med branschen i övrigt låg. Soliditeten uppgår vid årsskiftet till 46% (43) och den justerade soliditeten (där hänsyn tagits till övervärdena på fastigheterna) uppgår till 70% (67). Räntekostnaderna utgör en av de större kostnadsposterna för Axfast och förutsättningarna på räntemarknaden kan förändras snabbt. Vid hantering av ränterisken tas alltid hänsyn till hur känslig bolagets balans- och resultaträkning är för ränteförändringar. Finansieringen läggs i första hand upp med kort bindningstid och ränterisken hanteras sedan med hjälp av derivat. Bolagets genomsnittliga räntebindningstid uppgick vid årsskiftet till 3,3 år.

Bolagets fastigheter redovisas till anskaffningsvärde i balansräkningen. Axfast marknadsvärderar med hjälp av Forum Fastighetsekonomi och Cushman & Wakefield sitt fastighetsbestånd två gånger per år för att identifiera eventuella nedskrivningsbehov. Nedskrivning görs om marknadsvärdet till väsentlig del understiger redovisat värde.

Värdeförändringar i fastighetsbeståndet påverkas i hög grad av hur Axfast lyckas utveckla och förädla fastighetsbeståndet samt kund- och avtalsstrukturen. Fastighetsvärdenas utveckling påverkas av förändringar i ränteläget, den allmänna konjunkturutvecklingen, förväntningar på hyrestillväxt, den lokala utbuds- och efterfrågebalansen, möjligheten till lånefinansiering samt avkastningskravens utveckling. Vid årets utgång uppgick fastigheternas redovisade värde till 7 110 Mkr och fastigheterna marknadsvärderades till 14 189 Mkr.

Hållbarhet För Axfast är det av stor vikt att kunna erbjuda kunder och medarbetare hälsosamma och säkra arbetsmiljöer. Vi vill skapa en hållbar fastighetsportfölj i en värld i förändring. För att uppnå det har bolaget påbörjat ett arbete med miljöinventering av samtliga fastigheter, med målsättningen att samtliga fastigheter ska vara miljöcertifierade enligt Breeam In Use inom en treårsperiod. Därutöver ska alla nyproducerade byggnader och stora ombyggnationer miljöcertifieras.

FÖRSLAG TILL DISPOSITION BETRÄFFANDE BOLAGETS VINST ELLER FÖRLUST

Styrelsen föreslår att kr 3 594 457 820 disponeras enligt följande.

Koncernens fria kapital per 31 december 2018 uppgick till 3 328 973 Tkr. Någon överföring till bundna reserver kommer inte att ske. Styrelsen anser att den föreslagna vinstutdelningen är försvarlig med regler i ABL 17 kap 3§. Utdelning bedöms inte hindra bolaget eller koncernföretagen från att fullgöra sina förpliktelser på kort eller lång sikt, inte heller från att göra erforderliga investeringar. Vad beträffar företagets resultat och ställning i övrigt, hänvisas till efterföljande resultat- och balansräkningar med tillhörande bokslutskommentarer.