Vägen till ett riktigt fastighetsbolag
Fastigheter gjorde sin entré i större skala i Axel Johnson Gruppen i samband med Gruppens förvärv av Saba-företagen 1988. I den företagsgrupperingen fanns ett fastighetsbestånd som var knutet till Sabaföretagens handelsverksamhet (Dagab, Willys, Hemköp, B&W stormarknader, Åhléns m fl). Skälet till Axel Johnson Gruppens förvärv av Sabaföretagen var inte fastighetsbeståndet, utan den handelsrörelse som Sabaföretagen bedrev i sina dotterföretag. Fastigheterna kom med ”på köpet” och var i princip sysselsatta i Sabas affärsverksamhet. I fastighetsbeståndet fanns varuhus, butiker, stormarknader, logistikenheter med mera spridda över hela landet.
Efter omstruktureringen av Saba-företagen beslöt vi att samla fastigheterna i ett bolag, AxFast AB (1991). Fastighetsmarknaden präglades vid denna tidpunkt av höga avkastningskrav, låga värderingar och låga transaktions-volymer. Samtidigt var banksystemet ordentligt skadskjutet och därför ovilligt att ta risk. Förutsättningarna för att strukturellt utveckla fastighetsbeståndet var därmed begränsade. Fokus fick istället bli att förvalta det existerande beståndet på bästa sätt, i samklang med AxFasts hyresgäster och deras önskemål.
Successivt återhämtade sig finansmarknaden och därmed också fastighetsmarknaden. Det började öppna sig möjligheter att genomföra meningsfulla fastighetsaffärer igen.
Vi beslöt oss då (2001) för att låta AxFast bli en egen fristående koncern inom Axel Johnson Gruppen, som ju idag består av fyra från varandra fristående koncerner, nämligen Axel Johnson AB-koncernen (handel med tyngdpunkt i Norden), Axel Johnson Inc-koncernen (energi, vatten och investeringar i industri), AltoCumulus-koncernen (kapitalförvaltning med global inriktning) och AxFast-koncernen.
Bakom detta beslut låg övertygelsen att verksamheten i AxFast skulle må bättre av eget fokus på fastighetsaffären istället för att utgöra en del i en stor handelskoncern med handelsintresset i Norden i första rummet. Samtidigt ville vi låta AxFast få frihet att bygga sin affär utanför de gamla handelsramarna, att bli ett ”riktigt” fastighetsbolag inte en intern lokalförsörjare. Vid den tidpunkten hade AxFast 79 fastigheter spridda över landet med ett marknadsvärde på 2,9 miljarder kronor.
Resultatet lät inte vänta på sig. AxFast har steg för steg förvandlats till ett fokuserat och värdedrivet fastighetsbolag. Vi kan tro när vi köper, bygger om och utvecklar att det är vi som skapar. I själva verket blir det så att byggnaderna själva tar över och successivt börjar påverka både sitt innehåll och sin omgivning. Insikten om att det förhåller sig på detta sätt tillför en helt annan dimension i fastighetsverksamheten. Den skärper kraven på långsiktighet och på lösningar som är genomtänkta i alla led, numera från bikuporna på taket till konsten i några av husens entréer. Vi försöker arbeta med vårt fastighetsbestånd och med våra projekt så att de får sitt eget liv i sin omgivning, samspelar med den och fungerar så att vi kan känna glädje och stolthet över att vara ägare. Det kräver eftertanke, kreativitet och fantasi i allt vi gör.
Under resans gång har AxFast koncentrerats geografiskt. Vi har idag huvuddelen av våra fastigheter i centrala Stockholm, Sveriges tillväxtmotor. AxFast äger vid årsskiftet 2018-2019 21 fastigheter med ett marknadsvärde om 14,2 miljarder kronor. Samtidigt som vi har koncentrerat oss geografiskt har vi åstadkommit riskspridning. Våra fastigheter innehåller numera inte bara handel och logistik utan också kontor, hotell och bostäder.
Vi har genomfört denna resa samtidigt som vi åstadkommit en imponerande värdestegring av vårt bestånd. Denna omvandling och finansiella utveckling hade inte varit möjlig utan en engagerad och skicklig företagsledning. Under det gångna året har vår mångårige VD Erik Lindvall haft en sabbatsledighet. Vår styrelsemedlem Ingalill Berglund har skickligt skött VD-arbetet under Eriks bortovaro. Den 1 september 2018 återinträdde Erik i sin VD-roll.
Jag vill framföra styrelsens tack till alla engagerade medarbetare i AxFast och alldeles särskilt till våra, under året, två VD:ar. Vi avslutar året starkare än när vi började. Vår resa fortsätter.
Göran Ennerfelt, ordförande Axfast